Продажа подаренной квартиры

Зачастую после передачи недвижимости в дар новый хозяин имущества желает продать подаренную квартиру. Узнайте, когда именно допустима продажа квартиры после дарственной, а также какой налог нужно будет уплатить.

Продажа квартиры после дарения: законодательство 

Базовым нормативно-правовым актом, регулирующим процедуру передачи недвижимости в подарок, является ГК РФ. Главные детали оформления дарственной, ограничения, существующие в связи с этим, права и обязанности дарителя и одариваемого и пр. отражены в гл. 32 ГК РФ.

Продажу дареной квартиры, кроме всего прочего, регулирует раздел 7 гл. 30 ГК РФ. В нем перечислены фундаментальные требования к составлению договора купли-продажи недвижимого имущества, правила регистрации перехода права собственности в Росреестре и т.п.

Если квартира была подарена, можно ли ее продать после дарения?

В соответствии с российским законодательством, не существует определенных ограничений в отношении дальнейшего распоряжения квартирой, полученной по договору дарения. Одаряемый становится новым собственником жилья после дарения недвижимости. А п. 1 ст. 30 ЖК РФ гласит, что владелец недвижимости может владеть, пользоваться и распоряжаться собственной квартирой, как хочет. Таким образом, закон допускает продавать квартиру после дарения.

Кроме того, действующие законы дают возможность реализовать жилплощадь, даже  если даритель жилья жив. При этом, гражданин, безвозмездно передавший жилье другому физлицу, имеет право отменить принятое решение в любой момент.

Совет эксперта: Согласно п. 5 статьи 578 ГК РФ, отмена дарения означает последующий возврат квартиры, переданной на безвозмездной основе. Вот почему следует быть предельно осторожным, если приобретаешь жилье, которое нынешний собственник получил по дарственной. В сделках с подобным жильем могут обнаружиться неожиданные затруднения и сложности. Рекомендуем обратиться к юристу во избежание неприятностей.

Как продать квартиру после дарения без уплаты налога ранее установленного срока 

Итак, разберемся, можно ли продать дарственную квартиру без налога. Обязательство уплатить налог на доход физических лиц возникает у человека тогда, когда квартиру продали в 2021 году, и вплоть до истечения пятилетнего срока со дня регистрации физлица в качестве собственника. Дата регистрации должна быть указана в выписке из Единого госреестра недвижимости или в свидетельстве о праве собственности.

Если жилье подарили близкие родственники, срок ожидания уменьшается до трех лет. Также чтобы не платить налог, надо подождать три года вместо пяти, если недвижимость выступает в качестве единственного жилья для собственника. По прошествии указанного времени владелец имущества освобождается от уплаты налога при продаже квартиры.

Продажа после дарения: как уменьшить налог

Обладатель жилья, желающий продать квартиру после дарственной, может уменьшить на определенную сумму налогооблагаемую базу. Такая сумма может быть равна:

• налоговому вычету на дареную жилплощадь для продавца недвижимости;
• размеру расходов, которые даритель понес, покупая данное жилье, если до настоящего времени даритель не делал попыток вернуть НДФЛ за покупку квартиры;
• налоговому платежу, внесенному в Федеральную налоговую службу при получении жилого имущества в дар (если даритель и одаряемый не имеют близкого родства).

Из вышеперечисленных трех вариантов можно выбрать только один. В случае если квартира к моменту совершения сделки была единственным жильем, вы тоже можете рассчитывать на льготы. 

Если указанные исключения — не ваш случай, то имущественный вычет разрешено применить лишь в отношении квартиры, право собственности на которую возникло не меньше пяти лет назад. 

Если же срок владения жилья составляет ниже обозначенного, продавец может обратиться за налоговым вычетом, который равен одному миллиону рублей.

 

Через сколько времени после процедуры дарения можно продать жилье 

Как юрист я могу сообщить читателю, через какое время можно приступить к реализации квартиры после того, как она перешла в дар. Новый хозяин квартиры полученной в дар, вправе продать квартиру по дарственной сразу же после того, как он вступит в свои законные права.  

Выясним, когда именно можно начать такой процесс, как продажа недвижимости после дарения? Продать полученную в дар недвижимость допустимо после внесения Росреестром информации о сделке в ЕГРН. После того, как сведения были поданы в Единый государственный реестр недвижимости, данные в реестре обновятся в период от трех до двенадцати дней.

Если же новому собственнику квартиры нужна мгновенная продажа после дарения, и он не желает терять время после оформления дарственной, владелец должен заплатить 13% от стоимости жилого имущества в качестве налога.

Совет эксперта: когда все формальные процедуры будут завершены, даритель вправе отменить будущие сделки с недвижимостью, только обратившись суд. Для этого может потребоваться профессиональная юридическая поддержка.  

Не хочу делиться с супругой: продажа квартиры по дарственной в браке

В случае с квартирами, полученными по договору дарения, существует одна характерная особенность. Если подобное жилье было подарено одному из супругов в браке, то совместно нажитым имуществом оно не считается. Это означает, что хозяин такой квартиры будет ее единоличным распорядителем. 

Можно ли передарить подаренную квартиру

Со дня получения свидетельства о регистрации новый собственник жилого имущества может свободно распоряжаться квартирой любым законным способом. Поэтому хозяин жилья вправе передаривать подаренную ему недвижимость. Кроме того, владелец может вернуть дар обратно при желании. 

Для осуществления последующих сделок не имеет абсолютно никакого значения, будет ли жив изначальный даритель. Полученную в дар квартиру разрешается передарить и при жизни дарителя жилья.

ОБРАЗЕЦ: Скачать образец договор дарения

Продажа дарственной квартиры: возможные риски

Основным потенциальным риском здесь является отмена дарения. Она может привести к срыву сделки купли-продажи. Перечислим, когда происходит отмена дарения:

• если новый собственник пытался убить дарителя или его близкого или его родственника;
• если физлицо, получившее жилую площадь в дар, пользуется им таким образом, что это приводит к разрушению жилья.

Срок давности по таким делам составляет три года со дня гос регистрации дарения в Росреестре.

Совет эксперта: как правило, отмена дарения производится посредством суда. Дело здесь в том, что по заявлению дарителя одаряемый чаще всего не желает возвратить подаренное имущество в добровольном порядке. Вот почему в подобных ситуациях непросто разрешить спор без поддержки профессионалов. 

Какие документы требуются для продажи подаренного жилья

И продажа, и покупка квартиры всегда начинается с процесса подготовки необходимых для сделки документов. Мы рекомендуем заняться этим заблаговременно, так как это неизбежно отнимает время, причем, иногда больше, чем вы рассчитывали.

Итак, при продаже подаренного жилья вам будут нужны следующие документы: 

• паспорта сторон; 
• выписка из Единого госреестра недвижимости; 
• договор дарения и договор купли-продажи; 
• квитанция об уплате государственной пошлины.

ОБРАЗЕЦ: Скачать образец договор дарения доли

Судебная практика: признание недействительным договора дарения жилья 

Гражданка Орехова В.С. обратилась в судебную инстанцию с иском к Кондратьевой Л.С., а также к Родину В.А. о признании недействительными договора дарения квартиры. Договор был заключен 17 марта 2014 г. между Ореховой В.С. и Кондратьевой Л.С. Также заявитель просила признать недействительным договор купли-продажи данного жилья. ДКП был заключен 6 мая 2014 года между Кондратьевой Л.С. и Родиным В.А. Кроме того, истица попросила об истребовании этого жилого помещения из чужого незаконного владения Родина В.А. и о признании права собственности на данное жилье за собой.

Обратиться в суд гражданке Ореховой пришлось потому, что начиная с 2011 г.  женщина не один раз пребывала на лечении в медучреждении по причине психического расстройства, возникшего из-за преклонного возраста и цереброваскулярной болезни. Из-за этого госпожа Орехова В.С. была не в состоянии осознавать смысл собственных действий и принимать продуманные и взвешенные решения. Заявитель сообщила суду, что вышеупомянутая квартира принадлежала ей на праве собственности. При этом, воля на отчуждение жилья у женщины отсутствовала, так как имеющееся психическое заболевание не давало ей возможность корректно формулировать правовые цели.

25 сентября 2015 г. Невский районный суд г. Санкт-Петербурга отказал удовлетворить иск. Затем Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда отменила решение суда первой инстанции апелляционным определением от 13 апреля 2016 г., признав недействительным договор дарения. Но при этом постановила оставить проданную квартиру новому владельцу.

Истцу пришлось подавать кассационную жалобу с помощью представителя Сугоняко Л.А.. В ней она попросила отменить решение суда первой инстанции полностью, а не частично, и также признать договор купли-продажи недействительным, вернув заявителю право собственности на жилье. Таким образом, кассационная жалоба с делом была передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ (определение судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В. от 19 октября 2016 года).

В итоге Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации досконально проверила все материалы дела, обсудила доводы кассационной жалобы и пришла к заключению, что жалобу необходимо удовлетворить.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, руководствуясь статьями 387, 388, 390 ГПК РФ, 29 ноября 2016 г. определила отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 13 апреля 2016 года в части оставления без изменения решения Невского районного суда города Санкт-Петербурга от 25 сентября 2015 г. по требованиям Сугоняко Л.А., которая действовала в интересах недееспособной гражданки Ореховой В.С, к госпоже Кондратьевой Л.С и господину Родину В.А. о признании ДКП недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения и признании права собственности на жилое имущество и в этой части направить данное дело на рассмотрение в суд заново.

Заключение

Итак, мы выяснили, что законодательством не установлено никаких ограничений на продажу подаренного жилья. Это означает, что с момента государственной регистрации физлица как владельца жилых квадратных метров, новый владелец квартиры или дома получает все права собственника, в том числе и право  распоряжаться собственной недвижимостью по своему усмотрению. Тем не менее, иногда договор дарения удается отменить по закону. Вот почему при продаже или при покупке подаренного жилья всегда учитывайте потенциальные риски.

Частые вопросы