Нередко близкие родственники хотят обеспечить членов своей семьи дорогостоящим имуществом: будь то недвижимость, автомобили или какие другие материальные ценности. Однако передача активов должна быть оформлена юридически. И здесь встаёт вопрос, что лучше — продажа или договор дарения? Узнайте о правовых рисках каждой из сделок, а также об актуальной судебной практике сферы купли-продажи и дарения.
Оглавление
Что лучше — дарственная или купля-продажа?
Продажа или дарственная? Обе сделки регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации. Особенности процедуры купли-продажи описаны в главе 30 ГК РФ, тогда как возможности заключения договора дарения прописаны в главе 32 ГК РФ. Суть обоих соглашений — передать имущество новому владельцу. Однако купля-продажа подразумевает возмездную сделку, то есть для получения товара нужно отдать взамен определённую денежную сумму. В договоре дарения затраты несёт только тот, кто собирается сделать подарок. Одаряемый ни за что платить не будет, он лишь вправе принять дар себе или отказаться от него.
Если вы не знаете, что выбрать — договор дарения или купли-продажи, обратитесь к нашим юристам. Они подскажут, в какой ситуации стоит сделать выбор в пользу той или иной сделки, а также помогут составить документы.
Чем отличается дарение от купли-продажи?
Таблица ниже поможет вам определиться, что лучше — дарственная или договор купли-продажи. Выделены ключевые отличия каждой из сделок.
| Договор купли-продажи | Договор дарения |
| Заключать договор купли-продажи может любое лицо (как физическое, так и юридическое). Действуют общие ограничения на оформление сделок. Например, купля-продажа будет ничтожной, если документ подписал недееспособный гражданин, страдающий психическим заболеванием (ст. 171 ГК РФ). Либо сделка будет считаться недействительной, если продавец или покупатель — ребёнок/подросток в возрасте до 14 лет (ст. 172 ГК РФ). | Дарение от купли-продажи отличается тем, что в ст. 575 ГК РФ прописаны условия, когда стороны не вправе что-то подарить друг другу. В частности, проведение сделки запрещается в следующих случаях:
Но в этом правиле есть исключение. Обычные подарки не дороже 3 тыс. руб. указанные категории лиц могут как дарить, так и принимать себе. |
| Если предмет сделки был получен возмездно, то по правилам ст. 34 СК РФ, имущество, нажитое в официальном браке, становится общей собственностью мужа и жены. И не важно, у кого супруг купил, допустим, квартиру — у близкого родственника или по объявлению у незнакомца. Имущество всё равно станет общим. Исключение — если супруги составили брачный договор, в котором определили, что, например, если муж на покупку имущества потратил только свою зарплату, то она будет считаться только его. |
Если мужу или жене подарили движимое или недвижимое имущество, то по правилам ст. 36 СК РФ оно остаётся собственностью только одаряемого супруга. Поэтому, например, если жене подарил автомобиль её отец, то транспорт останется собственностью только жены. Муж на него никаких прав иметь не будет. Но и в этом правиле есть исключение. Допустим, мужу подарил земельный участок с обветшалым домом его отец. Позднее на нём за счёт средств жены обветшалый дом был капитально отремонтирован. Ст. 37 СК РФ позволяет признать такое имущество общей собственностью супругов, поскольку за счёт средств, которые вложила жена, стоимость актива увеличилась. |
|
Налог в 13% (НДФЛ) будет уплачиваться лицом, продавшим имущество. Ведь по договору купли-продажи финансовую выгоду в первую очередь будет получать продавец. Однако ст. 217.1 НК РФ разрешает продавцу не уплачивать НДФЛ в следующих случаях:
|
Налог в 13% (НДФЛ) будет платить получатель подарка. Но, если имущество было подарено кем-то из близких родственников, то налог не начисляется (ст. 217 НК РФ). |
| Если продаётся доля в общем имуществе, сначала нужно предложить её другим собственникам. Ст. 250 ГК РФ устанавливает преимущественное право покупки доли другим владельцам актива. Если гражданин будет продавать долю в движимом имуществе, то он должен дать другим владельцам 10 дней на раздумья, хотят они приобрести эту долю или нет. Если же по договору купли-продажи отчуждается доля недвижимости, то другим её собственникам на раздумья даётся месяц. Если никто не захотел эту долю покупать, то продать её можно любому другому гражданину или организации. | Чтобы оформить договор дарения доли в общей собственности на имущество, нужно получить согласие других владельцев на совершение данной сделки. |
| Продавец может диктовать дополнительные условия по договору купли-продажи. Например, у покупателя могут потребовать застраховать приобретение (ст. 490 ГК РФ). | Даритель передаёт имущество безвозмездно, по своей доброй воле, и не требует ничего взамен от одаряемого, не ставит ему условия для получения подарка. |
| Договор купли-продажи может быть отменён по общим правилам, предусмотренным параграфом 2 гл. 9 ГК РФ. Например, это может быть насильственное принуждение к заключению соглашения, обман, недееспособность, малолетний возраст и другие причины. | Помимо общих оснований, договор дарения может быть отменён по причинам, указанным в ст. 577—578 ГК РФ:
|
Поэтому, отвечая на вопрос, что выгоднее — дарение или купля-продажа, можно сказать следующее. Договор купли-продажи требует более тщательной подготовки, но при этом продавец получит взамен деньги. Выбирая, купля-продажа или дарение, первая выгоднее потому, что стороны смогут получить налоговый вычет, если они являются плательщиками НДФЛ. И способов оспорить или отменить сделку меньше. Если же, выбирая, купля-продажа или дарственная, выбор делается в пользу последней, то её преимущества — отсутствие затрат у одаряемого, необходимости платить налоги, если сделка проведена между близкими родственниками. Но в то же время больше возможностей для отмены сделки.
Если вы уже определились — договор дарения или купли-продажи — но не знаете, как правильно составить документ, вы можете воспользоваться нашими шаблонами.
Читайте также: Госпошлина за регистрацию договора дарения
Судебная практика по договорам купли-продажи и дарения
Вне зависимости от того, какая именно сделка — продажа или дарственная — послужила причиной отчуждения имущества, в судебной практике проще всего наблюдать за возможными договорными рисками.
Оспаривание купли-продажи
В мае 2018 года ВС РФ рассмотрел дело № 58-КГ18-11, где родственники оспаривали заключённый друг с другом договор купли-продажи. Отец продал сыну квартиру за 3,8 млн руб., переход права собственности на нового владельца был зарегистрирован государством. Однако спустя год отец предъявляет сыну претензии, указывая, что денег за недвижимость он не получил, акт приёма-передачи жилья не был подписан. В связи с этим старший родственник попросил суд расторгнуть договор купли-продажи.
Суд первой инстанции отказался это делать по следующим причинам:
- по условиям договора деньги считаются переданными продавцу, если он поставит в документе свою подпись;
- государственная регистрация недвижимости на нового собственника прошла без проблем;
- отец целый год не предъявлял никаких претензий к сыну;
- отсутствие подписанного акта приёма-передачи не означает, что договор купли-продажи в принципе не заключён — сын фактически проживает в квартире и несёт расходы по её содержанию.
Однако апелляция и кассация встали на сторону отца-продавца, мотивировав это следующим образом:
- нужно было определить, по какой реальной цене стороны договора купли-продажи согласились отчуждать недвижимость, была ли она на самом деле передана покупателю, и действительно ли приобретатель оплатил товар;
- сын не представил суду никаких банковских выписок, расчёток, расписок, подтверждающих, что он перечислил деньги за квартиру отцу;
- договор купли-продажи подписан только отцом, но не сыном, что вызывает сомнения в его действительности;
- в самом договоре купли-продажи не указан ни способ расчёта (наличкой или безналом), ни место, где эти расчёты должны были быть проведены;
- отец прописан в квартире, его мебель и личные вещи остаются в ней, он всё ещё имеет право пользоваться жильём, и никакой разницы между тем, что было до заключения сделки, и тем, что стало, не было.
Потому сделку вышестоящие инстанции расторгли.
Но у ВС РФ оказалось своё мнение. Как указал суд, договор был подписан истцом-продавцом, а значит, именно у него и не было никаких претензий к покупателю. Сын, в свою очередь, завёл новый лицевой счёт в товариществе собственников недвижимости и сам оплачивает коммунальные услуги, а также на свои деньги отремонтировал квартиру. Потому оснований для расторжения договора купли-продажи нет.
Оспаривание дарения
В преддверии банкротства многие компании, пряча имущество от кредиторов, идут на отчаянные шаги — заключают фиктивные договоры купли-продажи, которые фактически являются соглашениями о дарении. В 2015 году Арбитражный суд Тульской области в рамках дела № А68-11553/2014 выяснил, что одна организация накануне своей несостоятельности якобы продала имущество другой фирме. Но вся сделка была безвозмездной, то есть на самом деле она была дарением. Договор купли-продажи суд расторг, поскольку на деле он был соглашением о дарении. А согласно ст. 575 ГК РФ, коммерческие организации не имеют права обмениваться подарками.
Выбирая, дарственная или купля-продажа, стороны должны обязательно взвесить все риски. У безвозмездных сделок больше причин для оспаривания, чем у возмездных, и не факт,что она обойдётся дешевле. На вопрос о том, что выгоднее или лучше — продажа или договор дарения, ответ найдётся только в каждой отдельной ситуации. Однако накануне банкротства лучше никаких сделок по отчуждению имущества не заключать, поскольку арбитражные управляющие или заинтересованные кредиторы смогут их оспорить.
Частые вопросы
Да, ч. 2 ст. 455 ГК РФ разрешает заключать договоры купли-продажи как на имущество, которое есть в наличии у продавца, так и на товар, который продавец создаст или сам приобретёт в будущем.
Нет, такок соглашение автоматически считается ничтожным по правилам ч. 3 ст. 572 ГК РФ. Здесь дарителю целесообразнее составить завещание, поскольку это уже наследственные правоотношения.
Нет, это запрещено. Ст. 550 ГК РФ предусматривает, что при отчуждении недвижимости договор купли-продажи должен быть заключён в письменной форме. Отсутствие письменного документа делает сделку с недвижимым имуществом недействительной.
Нет, одаряемый не может требовать возмещения убытков, поскольку фактически они у него не возникли. Соглашение о дарении — безвозмездная сделка, где расходы несёт только даритель. У одаряемого есть лишь право принять дар либо отказаться от него.
