Если уже владеете землей и раздумываете реализовать раздел земельного участка, тогда Вам будет полезно почитать наш подготовленный материал. Рассмотрим, правила и порядок действий, объясним, как правильно составить соглашение и разделить земельный участок.
Оглавление
В каких случаях может потребоваться деление земельного участка
Земля – это важная инвестиция и дорогостоящее вложение. Правильно разделить земельный участок далеко не каждому удается. Любой собственник может оспорить в суде согласие на раздел. И хорошо, если происходит разделение земельного участка на два. А когда заинтересованных лиц больше, то планы и раздел земли могут потерпеть фиаско.
В каких случаях требуется раздел:
- Споры собственников о намерениях его использования. Решение любого собственника использовать участок по другому назначению может значительно ударить по планам остальных. Один мечтает организовать сыроварню. А другие хотят перевести землю под охотничьи угодья.
- Развод супругов. Никто заранее о таком не думает, но все в жизни случается. Люди строят дом и планы, а потом приходит решение о разделе не только линий судьбы, но и решение о разделе земельного участка и дома. В таком случае образуются два участка.
- Вложения. Землю многие рассматривают как выгодную инвестицию. Ясно, что купив единую землю, выгодно реализовать дробление земельного участка. Когда при разделе образуются новые, их можно продать по более высокой цене.
Общие правила раздела
Раздел и выдел земельного участка регламентируют несколько законов России: Земельный Кодекс, Градостроительный Кодекс, Гражданский Кодекс и иные нормативные акты.
Как образуются земельные участки
Общее правило ст. 11.4 ЗК РФ гласит так:
«При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев…»
Есть исключения, когда происходит разделение участка с сохранением исходного в границах:
- Садоводческий и огороднический
- В государственной или муниципальной собственности
- Предназначен под долевое строительство
У одного собственника на каждый новый участок возникает право собственности автоматически после регистрации. И каждый ЗУ получает свой собственный кадастровый номер.
А вот когда у исходного несколько собственников, тогда требуется соглашение о разделе – главный документ, который должны составить сособственники. Если не удается получить согласие собственника о разделе, тогда ответ универсальный – нужно подавать иск о разделе. Иски или соглашение – это основание для государственной регистрации. Соглашение не требует нотариальной формы. Достаточно будет составить в обычной письменной форме этот документ.
Требования к разделу
ВРИ и категория земель
Вид разрешенного использования и категории земель – это самые важные параметры, которые необходимо учитывать при землевладении. Именно на них опирается собственник, когда решает, как использовать землю.
Самые распространенные и знакомые категории могут быть следующие:
- Земли сельхозназначения
- Земли поселений
- Земли лесного фонда
Вид разрешенного использования (далее — ВРИ) относится к подназначению ЗУ. К ВРИ относят земли ИЖС, садоводчество, туризм и т.п. Это важные понятия, которые каждый собственник или покупатель должен учитывать. Судебная практика показывает, и позиция судов состоит в том, что раздел ЗУ возможен с сохранением вида и категории. Нужно обязательно производить раздел участка с сохранением исходного ВРИ. Одновременно менять ВРИ и проводить раздел не допускается.
И объединение также. Невозможно объединить земельные участки с разными ВРИ.
Более того, надо учитывать, что за нецелевое использование могут грозить штрафы и даже изъятие согласно ст. 284 ГК РФ.
Самостоятельно определить возможности и перспективы изменения категории назначения и ВРИ крайне сложно. Мы рекомендуем воспользоваться нашими услугами. В штате профильные специалисты по всем вопросам с недвижимостью.
Размер участка имеет значение
Не каждый участок можно поделить. Есть определенные нормативы, которые устанавливаются на региональном уровне, в каждом субъекте свой собственный предел минимального размера земельного участка, за который нельзя выходить. Некоторый регионы даже 2 сотки позволяют. Но по общему правилу раздел возможен, если вновь образуемые земли будут не менее 6 соток. Это самый распространённый размер частного ЗУ в России, известный еще с советских времен.
Правила раздела
Раздел ЗУ также во многом зависит от исходного права и количества собственников. Если собственник один, то согласие на раздел не требуется. Если земля находится в общей совместной собственности у супругов, то они могут составить либо брачный договор, по которому эта земля будет разделена (договор подлежит нотариальному удостоверению), либо подписать согласие на раздел.
В любом случае все сделки с недвижимостью проходят регистрацию. Если земля в общей долевой собственности, то необходимо составить и подписать соглашение.
ОБРАЗЕЦ: Скачать образец согласия на раздел участка и прекращение общей долевой собственности
ОБРАЗЕЦ: Скачать образец соглашение о разделе земельного участка между 2 собственниками
Пошаговая инструкция
Для того, чтобы реализовать раздел необходимо последовательно совершить следующие действия:
- Составить и подписать соглашение, соглашение не требуется, если собственник один (образцы документов можно посмотреть выше)
- Вызвать кадастрового инженера. Специалист составит межевой план, определит границы
- Присвоить адрес всем новым образуемым участкам. Для этого обращаются в орган местного самоуправления. Архитектурный отдел рассматривает схему разбивки и выдает адреса. Если в течение года не обратиться на регистрацию, адреса будут аннулированы
- Составить акт-согласование границ с собственниками прилегающих территорий. Это важный документ, если затрагиваются интересы соседних землевладений. В некоторых случаях могут потребовать оформить сервитут — право прохода или использования ЗУ. Это своего рода обременение, которое также фиксируется в Росреестре
- Получить согласие заинтересованных лиц, если такие есть (залогодержатель и т.п.)
- Собрать пакет документов на регистрацию и подать их. Подавать могут сами собственники, но обычно это поручают одному человеку, на которого выписывают нотариальную доверенность. Более того, сейчас документы можно подать в электронном виде
Соглашение о разделе должно содержать:
- Реквизиты юридического лица, если собственники — разные компании. Или паспортные данные собственников, если они — физические лица
- Адрес земельного участка, кадастровый номер
- Размер образуемых долей
- Указание об обременениях
- Приложить межевой план (схема разбивки)
Стороны могут предусмотреть и иные условия, которые посчитают необходимыми. Например, условие о расходах в связи с оформлением и регистрацией.
Если вам нужна консультация по документам: соглашение, схема раздела, договор купли-продажи земельной доли. Вы можете обратиться к нам за консультацией.
Раздел земли в аренде
Раздел арендуемого земельного участка допускается с согласия арендаторов. Согласие должно быть в письменной форме – ч. 4 ст. 11.2 ЗК РФ. Тоже касается земли с обременением (залог). Залогодержатель также должен выдать письменное согласие на раздел земли.
Здесь есть позиция Верховного Суда, которая состоит в том, что если собственники земли сельхозназначения решили осуществить выдел земельной доли в аренде и даже уже подписали согласие на раздел и выдел, то без согласия арендатора это осуществить невозможно, если все они ранее были согласны с арендой.
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3.
При наличии согласия всех участников долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения на передачу его в аренду выдел собственником земельной доли, обремененной правом аренды, не может осуществляться без согласия арендатора.
Арендатор самостоятельно также не может произвести деление ЗУ, находящегося в аренде. Ему нужно обратиться к собственникам с соответствующей просьбой. Собственник может перенести все организационные вопросы на арендатора, выдав ему нотариальную доверенность на регистрацию соглашения. Если собственников несколько, и они не хотят самостоятельно этим заниматься, тогда доверенность потребуется от каждого из них на подачу и получение документов в Росреестре.
Раздел земельного участка под зданием
Этот вопрос имеет свою особенность, и ситуации, когда нужна разбивка, могут быть разные. Давайте рассмотрим, как разделить земельный участок под домом.
- Развод. Эта необходимость часто возникает при разводе супругов. Дом строили вместе, участок был куплен до брака одним из супругов, теперь не знают, как его делить. В таком случае нужно помнить правило – здание и земля следуют единой судьбе. Если бывшие супруги делят дом, то и земля в габаритах здания для его использования также перейдет в соразмерной доле. И любой сособственник здания имеет право на выдел доли в земле, если делится дом.
Пример. Строили дом муж с женой: Иван и Наталья. Земля принадлежала Ивану до брака. А на дом распространяется режим общей совместной собственности супругов. Иван и Наталья развелись и поделили дом. Дом занимает 1 сотку. Значит Наталья бесплатно может получить землю под домом 0,5 соток для использования дома.
- Раздел земельного участка и продажа доли. Такая необходимость может возникнуть, если стороны решили продать здание или дом на участке. В этом случае составляется договор купли-продажи дома и одновременно продажи доли земельного участка под зданием. Без одновременной процедуры договор купли- продажи дома не зарегистрируют.
Раздел земельного участка и вообще любой недвижимости сложно самостоятельно грамотно произвести. Но выход есть – всегда можно обратиться к профильным специалистам, которые подскажут, как правильно поделить земельный участок.
Читайте также: Как оформлять наследство на землю
Судебная практика
Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 11.02.2021 по делу N 88-2980/2021
Истец обратился в суд с иском к ответчику о разделе жилого дома и земельного участка. Он требовал: 1) разделить участок; 2) разделить жилое помещение. В первом отказано, а во втором удовлетворено. Истец является собственником 1/2 доли жилого дома площадью 257,8 кв. м, с кадастровым номером N …., 1/2 доли хозяйственной постройки площадью 80 кв. м. Вторым собственником является ответчик, с долей в праве общей собственности равной 1/2. Земельный участок – 1000 м2. Соглашение о порядке совместного пользования не достигнуто. Истец просил разделить дом. Была проведена техническая экспертиза. Городской суд разрешил деление. А в разделе земли отказал.
Суд признал раздел дома возможным, необходимо было провести соответствующие строительные работы. Но посчитал, что земельный участок не подлежит разделу по основаниям несоответствия требованиям о минимально допустимых размерах земельных участков, утвержденных Правилами землепользования и застройки сельского поселения.
Раздел земельного участка и вообще любой недвижимости сложно самостоятельно грамотно произвести. Но выход есть – всегда можно обратиться к профильным специалистам, которые подскажут, как правильно поделить земельный участок.
